Das Grundbuch 942-977 ZGB

 

Das Grundbuch ist ein staatliches Register, welches Auskunft über die dinglichen Rechte an Grundstücken gibt. Das Ziel ist es, das Publizitätsprinzip im Immobilienrecht zu verwirklichen.

Gemäss Art. 958 ZGB lassen sich alle vier Kategorien dinglicher Rechte ins Grundbuch eintragen.

• Eigentum (641)
• Dienstbarkeiten (730-781a) und Grundlasten (782-792)
• Pfandrechte (793-915)

Gemäss Art. 943 werden als Grundstücke in das Grundbuch aufgenommen:

• Liegenschaften
• Selbständigen und dauernden Rechte an Grundstücken
• Bergwerke
• Miteigentumsanteile an Grundstücken

Das Grundbuch besteht aus:

• Hauptbuch (Alle Rechtswirksamen Daten über dingliche Rechte)
• Tagebuch (Chronologisches Protokoll über alle Änderungen – wichtig für Altersprioritätsprinzip)
• Ergänzende Urkunden (Pläne, Grundstückbeschreibungen und Belege)
• Hilfsregister (Eigentümerregister, Gläubigerregister)

 

Öffentlichkeit des Grundbuches

Das Grundbuch ist mit gewissen Schranken (970, 970a ZGB) öffentlich. Grundsätzliche Informationen, wie Grundstücksbezeichnung und- Beschreibung, Namen, Identifikation des Eigentümers, Eigentumsform und Erwerbsdatum sind öffentlich für jedermann zugänglich. Weitere Infos sind nur für Personen, die ein Interesse an der Einsichtnahme oder Auszugserstellung haben.
Aufgrund dieser Öffentlichkeit, kann sich niemand darauf berufen, er habe den Grundbucheintrag nicht gekannt.

 

Eintragungen im Grundbuch

Diese fünf verschiedenen Eintragungen können im Grundbuch getätigt werden:

• Eintragungen i.e.S. (958 ZGB)
  Essentiell für Entstehung, Änderung oder Untergang der beschränkten/- dinglichen Rechte.
• Vormerkungen (959-961a ZGB)
  Mit einer Vormerkung wird ein Recht im Grundbuch geschützt gegenüber nachträglich eingetragenen Rechten. Das ist eine Verwirklichung des Prinzips der Alterspriorität. Vormerkungen schaffen Klarheit, indem sie Verabredungen über Vorkaufs-, Rückkaufsrechte, Miete und Pacht schriftlich festhalten. Durch das festhalten wird unmöglich, dass nachträglich widersprechende Abmachungen mit Dritten vereinbart werden können. Auch kann der gute Glaube von Dritten somit zerstört werden.
  (So ein bisschen «und übrigens, wir haben schon abgemacht, dass er mir das Haus dann verkaufen wird, es muss jetzt also gar niemand kommen, der meint er könne mir das Haus vor der Nase wegschnappen.»)
• Anmerkungen (z.B. 962 ZGB)
  Anmerkungen sind zusätzliche Informationen, die das Grundstück betreffen. Eigentums-, Nutzungs- oder Verfügungsbeschränkungen oder Grundstücksbezogene Pflichten sowie Zugehör des Grundstückes wird in den Anmerkungen aufgenommen.
  Sie sind in der Lage den guten Glauben zu zerstören.
• Bemerkungen (130 GBV)
  Bemerkungen sind ähnlich wie Anmerkungen zusätzliche Informationen bezüglich eines Grundstückes. Es handelt sich aber um stärker technische Infos.
• Löschung oder Abänderung (948 ZGB)
  Eine Löschung ist nicht ein Wegnehmen eines Eintrages, sondern ein zusätzliches chronologisches hinschreiben, dass etwas gelöscht wurde.
  Wichtigkeit erhalten Löschungen oft, wenn Grundstücke geteilt oder vereint werden. Bei der Teilung gilt der Grundsatz, dass alle Dienstbarkeiten auf beiden Parzellen gelten. Dies macht Sinn für Bauverbote, die das ganze Grundstück betrafen. Es macht aber keinen Sinn für Quellenrechte oder Wegrechte, denn diese beziehen sich nur auf einen ganz bestimmten Ort innerhalb des Grundstückes. Die eine neue Parzelle ist also somit nicht mehr betroffen, weil dort keine Quelle mehr ist oder der Weg nicht darüber verläuft.

 

Grundbucheintragung Verfahren

Das Verfahren, das zu einer Grundbucheintragung führt, ist in 963-966 ZGB geregelt.
Die Person, die über das dingliche Recht verfügt muss den Kauf beim Grundbuch anmelden. (Immer der derzeitige Eigentümer des Grundstückes) Diese Anmeldung ist das Verfügungsgeschäft des Kaufvertrages.
Eine Anmeldung muss vom Grundbuchverwalter sofort auch im Tagebuch festgehalten werden.

Das Antragsprinzip (963) besagt, dass der Grundbuchverwalter Eintragungen grundsätzlich nur auf Antrag hin vornehmen darf.

 

Der doppelte Ausweis für Grundbuchverfügungen

965 ZGB: Um grundbuchliche Verfügungen (Eintragung, Änderungen, Löschung) zu beantragen, muss man beweisen, dass man Verfügungsberechtigt ist und einen Rechtsgrund (gültigen Kaufvertrag) hat.

Verfügungsberechtigt

Verfügungsberechtigt ist i.d.R. der Eigentümer, er muss handlungsfähig sein. Verfügungsberechtigt kann aber auch eine Behörde (Gerichts-, Betreibungs- oder Konkursbehörde) sein.

Rechtsgrund

Der Rechtsgrund ist regelmässig ein Kaufvertrag über das Grundstück. Er muss formgültig sein.
Die in Art. 656 ZGB genannten Ausnahmefälle sind auch kraft Gesetzes gültige Rechtsgründe.

 

Prüfung durch den Grundbuchverwalter

Der Grundbuchverwalter muss die Anmeldung überprüfen und speziell darauf achten, ob der doppelte Ausweis (siehe oben) vorliegend ist. Er hat nicht so weitreichende Befugnisse, wie das ein Gericht hat. Er kann z.B. keine Zeugen befragen oder Gutachten einholen, seine Entscheide trifft er aufgrund der vorgelegten Akten.
Ob der Rechtsgrund besteht, oder ob der Kaufvertrag nichtig war z.B. durch Übervorteilung oder wesentlicher Irrtum prüft er nicht. Nur wenn offensichtliche Nichtigkeit vorliegt, wird das von ihm berücksichtigt (z.B. der Kaufvertrag ist nicht öffentlich beurkundet).

Voraussetzungen erfüllt

Sind die Eintragungsvoraussetzungen (doppelter Ausweis) erfüllt, heisst er die Anmeldung gut und wird sie nach der Eintragung ins Tagebuch dann auch noch ins Hauptbuch eintragen. Damit ist die Grundbuchanmeldung abgeschlossen.

Voraussetzungen nicht erfüllt

Sind die Eintragungsvoraussetzungen nicht erfüllt, wird der Grundbuchverwalter die Anmeldung meist abweisen. Dies wird im Tagebuch vermerkt. Wenn nur kleine Mängel vorhanden sind und z.B. ein Dokument fehlt, kann es eine vorläufige Eintragung (966 II ZGB) geben. Der Kunde hat dann noch eine Frist um die nötigen Dokumente einzureichen.

Falls man mit der Abweisung nicht einverstanden ist kann man innerhalb von 30 Tagen gemäss Art. 956a und 956b ZGB eine Beschwerde erheben. Man muss besonders berührt sein und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des Entscheides haben.

 

Die Haftung der Kantone aus Grundbuchführung

Falls irgendein Schaden aufgrund schlechter Grundbuchführung entsteht, haftet der Kanton und nicht der Grundbuchbeamte. Fehler wären bspw. fehlerhafte Eintragungen, nicht wahrgenommene Prüfungspflichten oder falsche Löschungen.

 

Schematische Zusammenfassung einer Grundbuchanmeldung

 

Materielles Grundbuchrecht

 

Die negative Rechtskraft des Grundbuches

Negative Rechtskraft (971 I): «Was nicht steht ist nicht!»

971 I ZGB besagt, dass ein Recht nur gültig ist, wenn es im Grundbuch eingetragen ist (absolutes Eintragungsprinzip, 971 I ZGB). Im Umkehrschluss heisst das auch, dass alle nicht eingetragenen dinglichen Rechte nicht existieren. Das ist eben die negative Rechtskraft des Grundbuches.

In gewissen Situationen können jedoch dingliche Rechte auch ausserbuchlich übertragen werden. Diese Abweichung nennt man das relative Eintragungsprinzip (963 II ZGB) Beispiele werden genannt in Art. 656 ZGB. Gesetzlich vorgesehene Ausnahmen, bei denen das Grundeigentum auch ohne Grundbucheintragung übergeht sind: Aneignung, Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung oder gerichtliche Urteile.

Da das Grundbuch öffentlich ist, kann niemand behaupten, er hätte einen Grundbucheintrag nicht gekannt. Das besagt 970 IV ZGB.

 

Die positive Rechtskraft des Grundbuches

Positive Rechtskraft (963 I): «Was steht stimmt auch!»

973 I ZGB besagt, dass man sich gutgläubig auf das Grundbuch verlassen darf. Wenn man gutgläubig Grundstücke erwirbt von jemandem ohne Verfügungsbefugnis (also jemand, der nicht Eigentümer ist), dann ist man in seinem Erwerb geschützt. Wie bei Art. 933 können auch hier also mehr Rechte übertragen werden, als man selber hat.

Voraussetzungen des Art. 973 Gutglaubensschutz

• Nur der Dritte kann sich auf 973 I berufen. (Der Zweite kann sich auf 975 I berufen.)
• Guter Glaube des Dritten zum Zeitpunkt der Einschreibung ins Tagebuch
• Das fragliche, dingliche Recht muss der Dritte wirklich erworben haben.
• Nur dingliche- und beschränkte dingliche Rechte können gutgläubig erworben werden.
• Das Grundbuch muss den falschen Anschein geweckt haben.

Diese positive Rechtskraft und die Möglichkeit ein Grundstück oder eine Grunddienstbarkeit gutgläubig zu erwerben gilt nur zu Gunsten des Dritten und niemals zu Lasten.
Ein Grundstück, das im Grundbuch fälschlicherweise mit einer Grundlast belegt ist (nicht so nice, weil man eingeschränkt wird) und so gekauft wird, verliert die Grundlast, wenn herauskommt, dass sie gar nicht existiert.

Das Grundbuch hat grds. recht, weil es ein öffentliches Register i.S.v. Art. 9 ZGB ist. Solange diese Vermutung nicht widerlegt ist, kann sich der Eingetragene darauf berufen.

 

Grundbuchrechtliche Rechtsbehelfe

Grundbuchbeschwerde 956a ZGB

Die Beschwerde gemäss 956a, 956b ist gegen Verfügungen des Grundbuchamtes möglich. Praktisches Bsp. Wäre, wenn die Anmeldung nicht vollständig ist und die Eintragung deswegen abgewiesen wird.

Grundbuchberichtigungsklage 975 ZGB

Wer fälschlicherweise im Grundbuch eingetragen ist oder auch fälschlicherweise nicht eingetragen ist, obwohl er es sein müsste kann gemäss 975 ZGB eine Grundbuchberichtigungsklage erheben. Wenn durch einen ungültigen Rechtsgrund der falsche Eigentümer eingetragen ist, kann der nicht mehr eingetragene das berichtigen lassen. Es handelt sich um eine Feststellungsklage gemäss 88 ZPO.

Erleichterte Löschung eines Eintrags 976-976c ZGB

Grds braucht man zur Löschung einer Eintragung die Löschungsbewilligung aller berechtigten Personen. Wenn die berechtigte Person das aber zu Unrecht verweigert, müsste der Kläger eine Klage gemäss 975 (Grundbuchberichtigungsklage) erheben, was teuer ist und viele Kläger abschrecken würde. Man gibt ihnen mit 976-976c die Möglichkeit dieses Ziel einfacher zu erreichen. Schliesslich besteht ein grosses öffentliches Interesse an der Richtigkeit des Grundbuches.

Berichtigung eines unrichtigen Eintrages 977 ZGB

Es wird unterschieden zwischen Berichtigung, die sich auf Einwilligung der Beteiligten oder gerichtliche Verfügung stützt (977 I ZGB) und Berichtigung blosser Schreibfehler (977 III ZGB)
Geht es um inhaltliche Fehler, können diese nur berichtigt werden, wenn alle Beteiligten eingewilligt haben oder das Gericht eine Verfügung erlassen hat. (977 I ZGB)
Geht es um schlichte Schreibfehler, so kann der Grundbuchverwalter die Fehler jederzeit selbständig verbessern. (971 III ZGB)